Verborgen gebreken, wat zijn het en wie is er aansprakelijk?
Verborgen gebreken, wat zijn het en wie is er aansprakelijk?
Als kersverse eigenaar van jouw droomwoning zit je er niet op te wachten om na de koop honderden euro’s uit te geven aan reparatie- en onderhoudskosten. Misschien heb je bij de bezichtiging wel alle zichtbare gebreken al gezien en heb je hierdoor de prijs van de woning iets lager weten te krijgen, maar na de overdracht kunnen er onzichtbare gebreken naar voren komen. De grote vraag is dan ben jij aansprakelijk voor deze kosten of is de verkoper dat? Hoe dat zit, legt Alders Makelaars je graag uit.
Wat is een gebrek?
Er is sprake van een gebrek wanneer het normale wonen in een woning wordt belemmerd. Er zijn zichtbare en onzichtbare gebreken. Een zichtbaar gebrek is een gebrek dat tijdens de bezichtiging al geconstateerd had kunnen worden. Dit kan bijvoorbeeld een scheur in de muur zijn. Maar er kan ook sprake zijn van een verbogen gebrek, dit is een gebrek die je niet zo snel kan zien bij een bezichtiging, bijvoorbeeld een lek dak. Wanneer de eigendomsoverdracht is geweest, zijn de eventuele gebreken aan de woning voor de rekening van de koper.
Uitzonderingen
Zoals overal zijn er uitzonderingen op de bovengenoemde regel. Dit is in dit geval bij een ernstig gebrek en bij een gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Een gebrek is ernstig wanneer het gebrek het normale gebruik van de woning in de weg staat, zoals een rotte dakconstructie. De verkoper kan bij zo’n gebrek aansprakelijk zijn, als het gebrek al voor de overdracht aanwezig was, ook als de verkoper niet van het gebrek op de hoogte was. Maar ook wanneer de verkoper wel van het gebrek af wist, maar niets heeft gezegd. Als dit gebeurt is de mededelingsplicht van de verkoper geschonden. Maar als koper moet je zelf ook op onderzoek uit gaan voor de verkoop. Dit heet de onderzoeksplicht, en hiervoor is het van belang dat je bijvoorbeeld onderzoek doet naar de bouwkundige- en juridische staat van de woning. Wanneer een van beide partijen de plicht schendt, is de kans groot dat hier financiële gevolgen aan zitten.
Contracten en clausules
Verborgen gebreken worden opgenomen in het koopcontract. Het kan zijn dat een afspraak in het koopcontract op belangrijke onderdelen de wettelijke regels over de verborgen gebreken opzijzetten. Het is mogelijk om een aantal clausules op te nemen in de koopovereenkomst die aansprakelijkheid uitsluiten.
Een voorbeeld hiervan is de ouderdomsclausule. Dit is een clausule die de verkoper van een oudere woning in het koopcontract kan laten opnemen. In deze clausule staat meestal dat de koper zich ermee bekend verklaard dat de woning ouder is en dat de koper hierdoor ten aanzien van de kwaliteit van de woning minder hoge eisen kan stellen dan aan een nieuwe woning. Hierdoor komt het verborgen gebrek in veel gevallen voor rekening en risico van de koper.
Let op: In het geval van een NVM-koopakte is de bepaling opgenomen dat het risico van alle gebreken voor de koper zijn. Echter zit ook hier een uitzondering bij vermeld, dit is de garantie die de verkoper geeft dat de woning de eigenschappen zal bezitten die voor het normale gebruik daarvan nodig zijn. Deze garantie geldt dus niet voor de gebreken die het normale gebruik niet verhinderen.
Stappenplan
Heb je net een huis gekocht en na de overdracht een verborgen gebrek ontdekt? Dan kun je de volgende stappen volgen:
1. Maak een melding van het gebrek bij Alders Makelaars. Alders Makelaars stuurt vervolgens de klacht naar de verkoper. De melding kan zowel schriftelijk als telefonisch gedaan worden, maar zorg er wel voor dat je de gemaakte afspraken schriftelijk hebt. In een aantal gevallen, bijvoorbeeld lekkage, kun je het gebrek ook melden bij jouw opstal- of inboedelverzekering. Overleg dan met de verzekeraar de volgende stappen.
2. Geef de verkoper de tijd om het probleem op te lossen en werk waar mogelijk samen.
3. Wanneer je er samen met de verkoper niet uit komt kun je hem in gebreke stellen. Dit kan middels een aangetekende brief. Heb je een rechtsbijstandverzekering? Dan kun je voor het versturen van de brief uw verzekeraar inschakelen. Schrijf je de brief liever zelf? Geef dan de verkoper een redelijke termijn, bijvoorbeeld 2 weken, om alsnog met een oplossing te komen en meldt dat wanneer je na die termijn nog niets gehoord hebt je verdere stappen gaat nemen. Wanneer je de brief hebt verstuurd, maar binnen de afgesproken termijn geen reactie hebt ontvangen kun je contact opnemen met een Alders Makelaars.
